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大城市房价太高,小县城的房产到底能不能投资? | 总编推荐

2020-05-17 08:00 点击:15次 ats 大发 mini

在工作中,我常接触到知识产品的老师和企业的高管。每周末,我都会来和你分享一下本周的学习收获,希望能给你一些启示。

上周末,我做了一场直播,名字叫《买房的三大注意八项纪律》,讲了一些买房的知识点,主要是关于买房的时机选择、位置选择和买卖的技巧。

我本来是想用一次直播来系统地解答大家的买房问题,结果在这一周时间里,来问我买房问题的人更多了。而且,多数人都问得非常非常具体,比如,某某城市某某楼盘的房子值不值得买?或是,在某某城市某某位置有一套房子,是该继续持有还是赶紧卖出?

我想,就算是最专业的房产投资达人也没有办法应对这么具体的问题,因此我也难以给出具体的答案。但判断一个城市的房产值不值得投资,却是有一套通用的判断方法的。

今天,我就来和大家分享一下这一套判断方法。

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中国近300个地级市,1300多个县,该投资哪个城市呢?

我们需要圈定两个范围。

第一步,圈出那些投资价值高的城市以及它们周边的城市。这没啥可说的,这些城市的发展潜力有目共睹,就是值得投资。

第二步,圈出那些我们很了解的城市。只有这些城市,我们才能知道它的产业发展、人口变化、公共设施建设等诸多情况,才能敏锐捕捉到城市发展的具体方向。

对于大部分普通人来讲,这两个圈的交集十有八九是我们所在省份的省会,也就是说,去省会买房基本没错。在我们的王牌课程《我的房产计划》里,几位房产专家曾选出了最具房产长线投资价值的15个城市,其中有一半都是省会。

像京津冀、长三角、珠三角等几个核心经济区,值得投资的肯定不止有核心城市和省会,而是一整个城市圈。所以,我们最好能够了解这些城市圈内城市的特色。

有人会说,这些城市圈离我这儿挺远的,我实在不了解,也没有能力去了解,怎么办呢?

有一个捷径,就是去研究那些全国排名前列的地产开发,看看他们大举进驻了这些城市圈中的哪些城市。

这些数一数二的开发商,大多都是由大城市起家的,牢固了基本盘后才会向外扩张。在扩张时,肯定进行过严格的调研选址,优先拿下了它们觉得最值得投资的城市。

一般情况下,一个开发商从规划,到拿地,到开始卖房,需要3-5年的时间。它在一座城市频繁拿地,就说明它相对看好这个城市5年之后的价值。那么我们买房就可以找好一个时间点,行动起来了。

02

还有人会说,我倒是了解这些城市的发展,但它们要么限购了,要么房价太高,我买不起,我就想知道我所在的这个城市值不值得投资。

其实,这也有办法判断。

黄奇帆先生曾对中国过去二十多年里的房价暴涨有过一个分析,我认为非常有道理。这个分析可以总结为:房价上涨有四大发动机。

第一个发动机,是人均住房面积增加。30年来,中国城市居民人均住房面积从不到10平方米成长到40平方米,这是房产刚需的扩张。

第二个发动机,是城市化进程。1980年时,中国城市居民只有2.8亿,今天则有7亿左右,加上在城市常住的农村人口,实际已经突破9亿人,这也产生了巨大的房产刚需。

第三个发动机,是旧城的拆迁改造。在城市发展过程中,对一些棚户区、旧房、危房进行了拆迁,然后造了面积更大、质量更好的房子,进一步刺激了房产市场。

第四个发动机,是住房质量升级。1980年代造的楼,理论上到了30年左右就要拆迁重建,所以很多城市一直有拆迁户诞生。

讲这四大发动机的目的是什么呢?

黄奇帆先生判断,未来这四大发动机的马力会陆续降低,因此,房价不会无休止地快速上涨。我想说的则是,在不同的城市,这四大发动机的熄火速度是不同的。

在一线城市、中心城市和重点城市圈,这四大发动机的动力还会强劲很长一段时间:人才引进如火如荼,旧城改建马不停蹄,人们对于人均住房面积和住房质量的追求也会继续。所以,我前面才会说省会和重点城市圈的房值得买。

那么,小城市如何呢?

肯定会比大城市熄火得更快,这是毋庸置疑的,但也不是直接一路降到底。所以,我们也可以把这四大发动机的状况当成是判断小城市房价后劲的重要指标。

大家可以观察下自己所在城市的人口是不是在不断增加?有没有出现大规模的拆迁和旧城改造?新造的房子是不是户型越来越大,品质越来越高?市民的收入是不是在快速提高?市民对于改善住房条件的热情是不是依然高涨?

如果这几个问题,大部分都是肯定答案,那么即使是十八线小城,也是可以买的。

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需要注意的是,以上只是从宏观的角度去看待房价的发展,具体到每个城市,仍有很多变数,不同版块、不同类型的房子,未来的升值空间可能会相差很多,甚至同一个小区的两套房子之间都会有不小的价格差。

总的来说,闭着眼睛买房就能赚的时代已经过去了。投资房产依然是财富保值和增值的重要手段,但却越来越需要专业知识,去分辨每套房子价值的高低。

所以,我才会把自己听到的、学到的、悟出来的买房知识总结了一下,也就是上周末我在直播中提到的《买房的三大注意八项纪律》,今天讲的就是其中的第五项纪律。大家如果对我的总结感兴趣,可以回顾一下我的直播